拓土西部區域，剛拿下廣西本土房企一哥彰泰65%股權的旭輝，又有新動(dòng)作。

3月3日，旭輝集團官網(wǎng)發(fā)布了組織架構調整信息：

同時(shí)，西北事業(yè)部更名為西北區域事業(yè)部，負責陜西、山西、寧夏、甘肅、青海五個(gè)省市的開(kāi)拓和業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)與管理工作。

旭輝控股CEO林峰表示，區域深耕是一直堅持的策略，兩大區域的總部分別位于成都、西安，可以用合理的管理半徑更好推進(jìn)區域發(fā)展。

2020年業(yè)績(jì)數據顯示，旭輝的合同銷(xiāo)售金額約2310億元，位列房企第14位。

而從開(kāi)年收購彰泰股權，到近日升級西南、西北區域架構，通過(guò)深耕以成都代表的西部尤其西南地區來(lái)尋求進(jìn)一步做大的野心，可謂呼之欲出。

只是，在旭輝銷(xiāo)售額不斷攀新高的同時(shí)，不僅持續增長(cháng)動(dòng)能存疑，權益占比小、規模虛胖的問(wèn)題，也日益凸顯。

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旭輝集團2000年成立于上海，截止到2020年年底，其業(yè)務(wù)遍布中國及海外超過(guò)90個(gè)大中城市。

旭輝目前的銷(xiāo)售體量，主要還是得益于近幾年的突然發(fā)力。

其中，2017年是規?；瘮U張的里程碑，這一年它突破千億大關(guān)。而2017到2019年，只用兩年時(shí)間便再次翻番破兩千億。

隨著(zhù)在全國開(kāi)疆拓土，進(jìn)駐城市越來(lái)越多，高速擴張的旭輝，陣線(xiàn)也不斷拉長(cháng)。所以為了平衡管理半徑，優(yōu)化組織結構，近幾年的旭輝，組織架構調整的頻率也相當高。

來(lái)源：旭輝控股年報

公開(kāi)信息顯示，2019年旭輝先后成立了西南、江蘇區域集團；去年初，又整合原北京事業(yè)部、天津事業(yè)部，成立華北區域集團；去年中，先后成立東南區域集團、廣桂區域事業(yè)部。

其中，廣桂區域事業(yè)部覆蓋范圍為廣西、廣州、中山、佛山、肇慶、清遠等地域，區域總部設在廣州。

時(shí)隔半年，旭輝再次對西部?jì)纱髽I(yè)務(wù)重地“動(dòng)刀”。成都事業(yè)部升級華西區域事業(yè)部，管轄范圍拓寬無(wú)非是為了更好地整合資源，可見(jiàn)旭輝深耕成都及周邊的意愿進(jìn)一步加強。

這次的調整，和兩個(gè)月前聯(lián)手彰泰形成了呼應。按照旭輝的架構，彰泰所在的廣西，屬于廣桂區域事業(yè)部，而拿下“一哥”65%的股權，足以說(shuō)明旭輝越來(lái)越看重大西南的市場(chǎng)。

區域落子層面，也能得到體現。如2018年，旭輝先后進(jìn)駐貴陽(yáng)、昆明。而2017年進(jìn)入成都后，已布局近20個(gè)項目。以長(cháng)三角地區為核心據點(diǎn)的旭輝，正將觸角逐漸延伸到西南。

值得一提的是，旭輝西南被曝高管動(dòng)蕩，此次調整，也是進(jìn)一步理順管理機制。

而按照目前的架構，旭輝逐漸從之前的二級管控，向此前設想的“集團總部-區域集團-項目集群”三級管控過(guò)渡，這為進(jìn)一步擴張打下了基礎。

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得益于全國化戰略的推進(jìn)，以及組織架構的不斷優(yōu)化，旭輝在近幾年可謂強勢沖出，實(shí)現了規模和排名的快速躥升。

數據顯示，2012年到2017年，旭輝銷(xiāo)售額從不到百億攀升至千億大關(guān)，五年破千億，兩年破兩千億。如此開(kāi)掛般的增長(cháng)速度，在行業(yè)中遙遙領(lǐng)先。

嘗到擴張甜頭的旭輝，之前曾定下“2021年銷(xiāo)售額破3000億元”的目標，不過(guò)在房地產(chǎn)存量時(shí)代，高增長(cháng)畢竟不可持續，所以旭輝尋求新增長(cháng)點(diǎn)的訴求相當強烈。

來(lái)源：旭輝控股年報

對旭輝來(lái)說(shuō)，西部尤其西南區域的確是繼續做大做強的不二選擇。

一方面，重慶、成都、西安都是國家中心城市，它們所輻射的都市圈、城市群地帶，在西部開(kāi)發(fā)、陸海通道、成渝雙圈等國家戰略加持下，有良好的經(jīng)濟發(fā)展空間和樓市增長(cháng)潛力。

另一方面，成都代表的西南地區，恰恰也是旭輝業(yè)務(wù)版圖的薄弱地帶，增長(cháng)空間較大。

旭輝在2007年就進(jìn)入重慶，由于進(jìn)入時(shí)間早，目前重慶的城市銷(xiāo)售額已經(jīng)突破百億，比如2019年就達到129.8億元，僅次于北京和杭州。

對比來(lái)看，旭輝成都2019年的銷(xiāo)售額，只有40億元出頭。而2019年年報顯示，整個(gè)中西部的銷(xiāo)售額，占比只有17.9%，而長(cháng)三角、環(huán)渤海和華南分別是48.3%、25.1%、8.7%。

旭輝要實(shí)現短期沖破3000億元的目標，達到目前世茂的規模，收購彰泰股權，以及調整西南、西北區域架構，這幾大連續動(dòng)作，無(wú)疑能起到重要作用。

但話(huà)說(shuō)回來(lái)，本身地產(chǎn)行業(yè)就處在下行周期，而成都等西南區域，在本土品牌之外，市場(chǎng)份額早已被提前搶灘的外來(lái)者瓜分殆盡，旭輝想要突出重圍，未必有那么容易。

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西南、西北市場(chǎng)，可以為旭輝提供更大的規模想象空間，不過(guò)，拋開(kāi)競爭壓力不談，就算規模繼續膨脹，旭輝也面臨著(zhù)“體格虛胖”、增收不增利的難題。

事實(shí)上，旭輝能夠在短短兩年實(shí)現規模翻番，合作開(kāi)發(fā)是重要因素。

比如旭輝在進(jìn)入成都前，就曾和新希望地產(chǎn)有過(guò)合作協(xié)議。和重慶華宇，也有多個(gè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)樓盤(pán)項目。和彰泰聯(lián)手，也不是全部收購，而是只有65%的股權占比。

來(lái)源：旭輝控股年報

在財務(wù)報表上，大量的合作開(kāi)發(fā)項目，讓旭輝有著(zhù)可觀(guān)的全口徑銷(xiāo)售額，但其中的權益占比部分其實(shí)比較有限。

比如2019年，旭輝的權益銷(xiāo)售額占比只有55%，遠低于75%的百強房企平均水平。如果擠掉規模上的水分，旭輝的真實(shí)體量要打上折扣。

而且，由于權益占比較低，利潤被分食，導致對比銷(xiāo)售規模和營(yíng)收的增長(cháng)速度，旭輝存在著(zhù)明顯的增收不增利的情況，盈利能力和規模相當不匹配。

如2019年，旭輝的銷(xiāo)售額、營(yíng)收、利潤、歸母凈利潤增長(cháng)，分別為32%、29%、27%、25%。

在增收不增利的同時(shí)，受內外環(huán)境影響，旭輝的規模擴張速度，也是出現了明顯下滑。比如在銷(xiāo)售規模上，2020年15.15%的增速，相對于2019年的32%，可謂是斷崖式下跌。

來(lái)源：網(wǎng)絡(luò )

略顯后勁不足的旭輝，繼續采用之前的擴張路線(xiàn)，單純?yōu)?ldquo;一口吃成胖子”，而缺少對盈利能力和經(jīng)營(yíng)效益的有效提升，顯然不是長(cháng)遠之計。

更何況三道紅線(xiàn)下，旭輝2020年年中的資產(chǎn)負債率還踩線(xiàn)了。此外，債務(wù)壓力，規模擴大伴隨著(zhù)的管理難度的增加等，都是橫亙在3000億元銷(xiāo)售野心面前的難題。

對旭輝來(lái)說(shuō)，調整戰略布局，優(yōu)化組織架構，說(shuō)明它也意識到了快速規?；囊恍﹩?wèn)題，而及時(shí)的調整策略，為下一階段的擴張打下了良好的基礎。

不過(guò)通往3000億元的狂奔道路上，旭輝仍然要做好充分的準備。